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Baurecht 2018

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Baurecht 2018

Baurecht 2018 –

Was sich geändert hat und worauf Sie jetzt achten sollten.

Am 9.3.2017 wurde durch den deutschen Bundestag eine Gesetzesänderung beschlossen, durch die das Baurecht verbraucher- und unternehmensfreundlicher werden soll. Häufige Streitpunkte und veraltete Gesetze sollten so ausgeräumt werden. Was genau sich ändert und was es für Sie als Bauunternehmer bedeutet, erfahren Sie hier.

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1. Der Werkvertrag

Viele Regelungen zum Werkvertrag, die bisher unklar waren, werden mit der Änderung 2018 modernisiert und auf die Ansprüche von Bauunternehmern und -bestellern angepasst.

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1.1 Abschlagszahlungen

Zu Abschlagszahlungen gibt es zwei wesentliche Änderungen im Werkvertragsrecht:

  • Berechnung der Abschlagssumme: Bisher wurde die Höhe der Abschlagszahlung danach berechnet, wie viel Wertzuwachs der Kunde im Zuge der laufenden Leistungen bereits verzeichnen kann. Seit dem 1.1.2018 jedoch wird die Abschlagssumme auf Basis der vereinbarten Vergütung berechnet.
  • Mängeleinbehalte: Bisher konnte der Besteller bei wesentlichen Mängeln in der Bauleistung die Abschlagszahlung einbehalten. Dies ist nun weder bei wesentlichen noch unwesentlichen Mängeln der Fall: Der Abschlag muss geleistet werden.

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1.2 Abnahmefiktion

„Fiktive Abnahme“ bedeutet: Auch dann, wenn ein Besteller ein Werk nicht tatsächlich abgenommen hat, kann es als abgenommen gelten. Damit dieser Fall eintritt, muss der Unternehmer dem Kunden nach Beendigung des Werks eine angemessene Frist setzen. Verweigert der Besteller die Annahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe von Mängeln, gilt die Sache als abgenommen. Dies gilt sogar dann, wenn die Sache sich im Nachhinein als nicht abnahmereif herausstellt.

Achtung: Ist Ihr Besteller auch Verbraucher, gilt diese Regelung nur, wen Sie diesen zusammen mit der Fristsetzung auch über die Abnahmefiktion aufklären.

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1.3 Außerordentliche Kündigung

Aus „wichtigen Gründen“ ist nun auch im Baurecht eine außerordentliche Kündigung eines Vertrages durch beide Parteien möglich. Dies war bislang nicht der Fall. Ein wichtiger Grund liegt dann vor, „wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann.“( § 648a BGB)

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2. Regress bei Lieferungen

Als Bauunternehmer haben Sie in Zukunft bessere Chancen auf Entschädigungen durch Lieferanten. Bisher entstand eine Finanzierungslücke, wenn Bauunternehmer oder Handwerker fehlerhaftes Material verbauten, das ihnen geliefert wurde: Zwar konnten sie von ihrem Lieferanten eine neue, fehlerlose Lieferung einfordern, doch die Kosten für Aus- und Wiedereinbau des Materials blieben meist ungedeckt. Mit der Änderung von § 439 Abs. 3 BGB ist der Lieferant nun auch dazu verpflichtet, im Rahmen der Nacherfüllung für Aus- und Wiedereinbau aufzukommen.

©STC Research

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3. Bauvertragsrecht

Im neu eingefügten Kapitel 2 zum Werkvertragsrecht im BGB wird gebündelt und ergänzt, was bisher verstreu im Werkvertragsrecht war: Die spezifischen Gesetze zum Bauvertrag. Die wichtigsten Änderungen sind:

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3.1 Änderungen in der Bauleistung: Anordnungsrecht und Vergütung

Die neue Fassung des Bauvertragsrechts führt das Recht des Auftraggebers ein, Änderungen in der Bauleistung anzuordnen. Dies gilt jedoch nur unter bestimmten Bedingungen: Zunächst hat der Besteller das Recht, den vereinbarten Werkerfolg zu ändern. Tut er dies, so müssen Auftraggeber und -nehmer sich darüber einigen, wie weiter vorzugehen ist. Werden Einigungsversuche unternommen, führen aber nicht zum Erfolg, so hat der Auftraggeber nach einer Frist von 30 Tagen das alleinige Anordnungsrecht von Maßnahmen. Diese wiederum müssen nur dann vom Auftragnehmer ausgeführt werden, wen sie diesem zumutbar sind.

Wichtig: Im Zuge der Einigung über Änderungen in der Bauleistung sollte der Bauunternehmer ein neues Angebot zur Vergütung der Leistung vorlegen. Kommt es daraufhin zu keiner Einigung und ordnet der Besteller eine Änderung an, kann der Unternehmer bei der geschuldeten Abschlagszahlung 80% des von ihm unterbreiteten Preises ansetzen.

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3.2 Pflicht zur Zustandsfeststellung

Verweigert ein Besteller die Abnahme, so muss eine Zustandsfeststellung durchgeführt werden: Zu dieser müssen Besteller und Bauunternehmer anwesend sein, um ein genaues und datiertes Protokoll zu unterschreiben. Nur in Ausnahmefällen darf der Unternehmer diese Zustandsfeststellung in Abwesenheit des Bestellers durchführen.

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4. Der Verbraucherbauvertrag

Ein Bauvertrag gilt dann als Verbraucherbauvertrag, wenn „der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.“ (§ 650i BGB) Für Verbraucherbauverträge gelten in Zukunft schärfere Vorgaben, die die Rechte der Verbraucher schützen sollen:

  • Widerrufsrecht: Jeder Bauunternehmer hat die Pflicht, den Verbraucher über sein Widerrufsrecht zu informieren. Dieses gilt nach Erhalt der Belehrung für 14 Tage; vergisst oder unterschlägt der Unternehmer die Widerrufsbelehrung, kann der Kunde noch ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss vom Vertrag zurücktreten.
  • Kein Handschlag: Der Vertrag ist grundsätzlich nur in Textform gültig.
  • Vorabinformation: Vor Abschluss des Vertrages muss der Unternehmer dem Verbraucher eine ausführliche Baubeschreibung vorlegen. Hierzu gehören außerdem:
    • Art und Umfang der Leistungen
    • Gebäudedaten
    • Angaben zu Energiestatus, Brand- und Schallschutz
    • Zeitpunkt der Vollendung bzw. Dauer der Arbeiten

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5. Architekten- und Ingenieurverträge

Mit der Änderung des BGB sind nun auch Ingenieur- und Architektenverträge dem Werkvertragsrecht unterstellt. Es gibt allerdings einige Änderungen, die die Rechte dieser Berufsgruppen schützen sollen. Dazu gehört u.a. die Einführung einer sog. Zielfindungsphase. In dieser Phase muss der Architekt oder Ingenieur dem potentiellen Kunden Planungsdokumente vorlegen. Bei anschließender Kündigung durch den Auftraggeber hat der Planer ein Anrecht auf Vergütung der bisher erbrachten Leistungen.

Zudem gibt es eine Entlastung der Haftung bei notwendiger Mängelbeseitigung: Der Bauherr darf den Architekten nun erst dann zur Kasse bitten, nachdem er dem Bauunternehmer eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hat und diese verstrichen ist.

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5. Weitere Fragen?

Ist Ihnen noch etwas unklar oder fragen Sie sich, wie Sie sich und Ihr Unternehmen am besten absichern können? Füllen Sie einfach das untenstehende Formular aus, um sich mit STC in Verbindung zu setzen – unverbindlich und kostenlos.

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Titelbild: ©Stephen Coburn, Adobe Stock

By |August 6th, 2018|Allgemein|0 Comments