Wer hat ihn nicht, den Traum vom eigenen Haus. Doch wer sein eigenes Haus bauen möchte, benötigt zuerst ein geeignetes Grundstück. Günstiges Bauland ist jedoch in begehrten Lagen Mangelware. Angehende Bauherren sollten sich vorm Kauf unbedingt über mögliche Risiken informieren und bei Zweifeln einen Gutachter beauftragen. Kaufen Sie ein Grundstück, auf dem bereits ein Haus steht, gibt es ebenfalls einiges zu beachten. Bei STC erfahren Sie, was Sie beim Grundstückskauf wissen müssen.
1. Das sollten Sie vor dem Kauf beachten
Richtige Lage
Die Lage ist wohl das wichtigste Entscheidungskriterium beim Grundstückskauf. Angehende Bauherren sollten sich gut überlegen, welche Infrastruktur die beste für ihre Bedürfnisse ist und ob sie lieber ländlich oder städtisch leben möchten. Die Nachbarschaft kann großen Einfluss auf das spätere Wohnklima haben, vor allem in ländlichen Gegenden. Achten Sie auch auf Lärmquellen, wie Bahnverbindungen, Flughäfen, Autobahnen, aber auch Kindergärten und Schulen. Befindet sich das Grundstück in der Nähe eines Flusses oder eines anderen Gewässers, so sollte das Risiko von Überschwemmung einkalkuliert werden! Hanglagen können ebenfalls einen Kostenfaktor darstellen, wenn der Bauplatz z.B. durch Stützmauern abgesichert werden muss.
Optimale Größe
Form und Größe sind zwei wichtige Faktoren beim Grundstückskauf. Gartengestaltung und Baumöglichkeiten sind von ihnen abhängig. Aufgrund der sogenannten Grenzbebauung muss das Haus mindestens 3 Meter von der Grundstücksgrenze entfernt stehen.
Ein freistehendes Einfamilienhaus mit einer üblichen Hausgrundfläche von ca. 120 m² benötigt unter Beachtung der erforderlichen Grenzabstände und je nach gewünschter Gartengröße ca. 400 - 600 m² Grundstück. Ein Reihenhaus mit einer üblichen Hausgrundfläche von ca. 80-100 m² benötigt je nach gewünschter Gartengröße ca. 150 - 300 m².
Boden
Boden ist nicht gleich Boden. Lehmige, tonige und steinige Böden verursachen beim Kellerbau erhebliche Mehrkosten. Auch die Bepflanzung und Kultivierung mit z.B. Gemüse und Obstbäumen ist auf solchem Boden erschwert.
Altlasten
Befinden sich auf dem Grundstück bereits Schuppen, Garagen oder Mauerwerk, im schlimmsten Fall ein unerwünschtes Gebäude, so sollten Sie beim Kauf unbedingt an die späteren Abrisskosten denken! Diese können extrem hoch ausfallen. Dazu kommen Altlasten, die auf den ersten Blick nicht erkennbar sind. Ist der Boden mit beispielsweise Öl, Asbest oder anderen Schadstoffen belastet, muss der aktuelle Eigentümer die Kosten für eine Bodensanierung tragen, auch wenn die Verunreinigung schon vor dem Kauf geschehen ist. Deshalb sollte man immer die frühere Nutzung des Grundstücks klären und im Zweifel ein Bodengutachten (Kosten ca. 500 Euro) erstellen lassen.
Leitungen
Wichtige Versorgungs-, Abwasser- und Kabelleitungen sollten beim Kauf idealerweise bereits auf dem Grundstück verlegt sein. Ist dem nicht so, muss der Bauherr zusätzlich zum Kaufpreis die Kosten für die Erschließung aufbringen.
Bebauungsplan
Informieren Sie sich unbedingt vor dem Grundstückskauf, ob Ihr Traumhaus für diese Gegend eine Freigabe der zuständigen Baubehörde erhalten würde. Oftmals sind nur die im Bebauungsplan festgelegten Haustypen und Größen zugelassen. Existiert kein Bebauungsplan, so muss sich Ihr Gebäude an den umliegenden Gebäuden orientieren.
Bäume
Stehen Bäume auf dem Grundstück, so ist zu klären, ob diese dem Bauvorhaben nicht im Wege stehen. Eine Entfernung birgt hohe Kosten und eventuell muss eine Fällgenehmigung beantragt werden! Eine Fällgenehmigung wird jedoch nicht für jede Baumart erteilt. Zudem kann das Fällen nicht zu jeder Jahreszeit erfolgen.
Zukunft
Eine Information über die Zukunft des Baugebiets erhalten Sie im Flächennutzungsplan. Er gibt Auskunft darüber, ob eine Umgehungsstraße in der Nähe oder der Bau von Windrädern in Planung sind.
Nutzungsrechte
Liegen sogenannte Dienstbarkeiten im Grundbuch vor, dann können z.B. Nutzungsrechte wie Wege-, Überfahrts- oder Leitungsrechte (Wasser, Abwasser, elektrischer Strom) von Eigentümer anliegender Grundstücke geltend gemacht werden. Diese sollten Sie vorab prüfen.
Kosten
Letztendlich kommen zu den Kosten für das eigentliche Grundstück noch Nebenkosten hinzu. Dazu zählen die Grunderwerbssteuer, Notargebühren und Gerichtskosten für den Grundbucheintrag. Je nach Bundesland beträgt die Erwerbssteuer zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Haben Sie das Grundstück über einen Immobilienmakler erworben, so erhält dieser zwischen 3 und 6 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Wurde das Grundstück noch nicht vermessen, so kommen noch einmal ca. 1.000,- € Vermessungsgebühren hinzu. Ist ein Haus in Planung sollte man die Hausanschlusskosten unbedingt miteinkalkulieren, hierfür fallen weitere Kosten in Höhe von einigen tausend Euro an.
2. Der Kaufprozess
2.1 Kaufvertrag und Grundbuchumschreibung
Zum Schutz des Käufers wird der Kaufvertrag für Immobilien und Grundstücke weitesgehend in vereinheitlichter Form gehalten. Grundsätzlich ist in Deutschland eine notarielle Beglaubigung erforderlich, so schreibt es das Bundesgesetzbuch (BGB) vor.
§ 873 Erwerb durch Einigung und Eintragung
§ 873 BGB
(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.
§ 925 Auflassung
§ 925 BGB
(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erklärt werden.
(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam."
Vorab erhalten Sie als Käufer eine Kopie des Kaufvertrages, die Sie sich genau durchlesen sollten. Der Notar hat die Aufgabe sowohl Käufer als auch Verkäufer über die Risiken zu belehren. Es schadet aber in keinem Fall den Kaufvertrag mit einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt durchzugehen, so stehen Sie auf der sicheren Seite.
Das beinhaltet der Kaufvertrag:
- Wer schließt den Vertrag ab?
- Was wird genau gekauft?
- Grundstückbeschreibung
- Beschreibung der Lage
- Baubeschreibung
- Auszug aus dem Grundbuch
- genauer Kaufpreis
- detaillierter Zahlungsplan
- Bankkonto, welches Zahlungen empfängt
- Grundbucheintragung
- Zeitpunkt des Einzugs
- Zustand bei Einzug
- ggf. Benennung von Schäden mit Bildern
Wichtige Klauseln
Bei schlüsselfertigen Neubauten und renovierungsbedürftigen Altbauten, sollte im Kaufvertrag eine Definition von Gewährleistungsansprüchen festgehalten werden. Bei gebrauchten Immobilien sollte unbedingt eine Klausel zur Gewährleistung bei unsichtbaren Mängeln im Kaufvertrag eingeschlossen sein. Da es nach Unterzeichnung des Kaufvertrages kein Rücktrittsrecht gibt, ist es wichtig zu definieren, unter welchen Umständen der Käufer dennoch zurücktreten kann. Andernfalls ist ein Widerrufsrecht ausgeschlossen.
Grundbuchumschreibung
Sämtliche Rechte an einem Grundstück, sowie etwaige Beschränkungen müssen im Grundbuch festgehalten werden. Wenn der Besitzer als übertragen wird, muss diese Änderung im Grundbuch festgehalten werden.
Für jedes Grundstück wird im Grundbuch ein eigenes Grundbuchblatt eingerichtet (§ 3 Absatz 1 GBO). Jedes Grundbuchblatt besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen (§ 4 der Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung, „GB-Verfügung“).
- Die Aufschrift enthält Angaben zu Amtsgericht, Grundbuchbezirk sowie Band- und Blattnummer (§ 5 GB-Verfügung).
- Das Bestandsverzeichnis (§ 6 GB-Verfügung) führt u. a. die laufende Grundstücksnummer auf und informiert über Gemarkung und Katasterdaten (Flur und Flurstück). Außerdem werden Wirtschaftsart, Lage und Größe des Grundstücks angegeben.
- Die erste Abteilung benennt den Eigentümer eines Grundstücks. Die Eintragung als Eigentümer kann nach einer Auflassung, im Rahmen einer Erbfolge oder aufgrund eines Zuschlags bei einer Versteigerung erfolgen.
- In die zweite Abteilung werden alle Grundstückbelastungen (mit Ausnahme von Grundpfandrechten) eingetragen. Zu den in Abteilung zwei eintragungsfähigen Beschränkungen gehören z. B. Grunddienstbarkeiten, Reallasten, Nießbrauch, Vorkaufsrecht, Auflassungsvormerkung und Erbbaurecht.
- Die dritte Abteilung führt alle Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden) auf.
3. Eigentum verpflichtet
Ab wann ist eine Haftpflichtversicherung von z.B. Haus- und Grundbesitzer notwendig?
Haben Sie erfolgreich ein Grundstück erworben, so sind Sie der neue Eigentümer und haben als solcher Pflichten. Ab dem Zeitpunkt der Übertragung auf Sie, durch die Unterzeichnung des Kaufvertrages und die Grundbuchumschreibung, tragen Sie die Verantwortung für Ihr neues Eigentum.
Art. 14
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
4. Kontakt
Das passende Angebot für Ihre Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht finden Sie bei STC! Füllen Sie einfach folgendes Formular aus und wir lassen Ihnen eine entsprechende Gegenüberstellung von interessanten Tarifen zukommen.
